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黎文江 的博客

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6月楼市再响冲锋号——后五一楼市态势研判  

2008-05-26 17:25:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、200710月以来,楼市价量齐跌是不健康、非理性的现象。

   观察2000年至2008年3月的广州十区商品住宅成交量年增长幅度和对应的均价增长幅度曲线(见下图):在2003年之前均价呈平缓略降趋势,成交量相应逐年上升;2004年由于均价猛然拉升18%,成交量应声下落;2005年的宏观调控及成交量的下降,使当年均价上升势头受到遏制,但是由于市场处在观望和等待宏调效果之中,大量潜在需求没有因楼价下降而行动,形成价量齐跌局面;2006年由于土地供应奇缺,产生了后市将因供不应求而楼价上涨的预期,投资需求因此入市,从而推高楼价,升幅达24%;2007年由于流动性过剩的推波助澜,楼价因投资者大量买房而非理性飚升36%,其上涨速度已超出买家的心理承受力,加之二次房贷新政策出台筑高投资门槛,抑制了投资欲望,投资需求萎缩,成交量终于急速连续数月下滑,今年以来停止在40万平方米的月成交量上,降幅达50%。楼价亦随之从每平方米11574元下调至9303元。由于购房者对市场持观望态度,虽然楼价降幅已达20%,却还没能扭转成交量萎缩局面,楼市再次陷入价量齐跌的不正常局面。

 

 

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二、后五一楼市态势研判。

(一)、价格底线探明,楼价趋于稳定。

1、先看一些市场数据。

⑴ 2007年商品住宅每平方米年均价:8599元,每月平均成交量:67万平方米。

⑵2007年10月至2008年4月七个月,商品住宅每平方米月均价:9303元~11574元,每月平均成交量:41万平方米。

⑶ 2008年5月前后,典型板块购房者对价格承受区间(日光盘均价)举例:

珠江新城:18000元~20000元/平方米;     旧荔湾区:13000元~15000元/平方米;

海珠区:  11000元~13000元/平方米。

2、2008年5月至12月未来八个月楼价判断。

未来八个月商品住宅每平方米月均价在8500元~9000元之间的话,每月平均成交量可以达到60万平方米左右。如果未来八个月仍然保持目前9300元/平方米均价的话,每月40万平方米的成交量是没有问题的,高端物业的需求完全可以支持每月40万平方米以上的成交量,因为在2007年9月9686元/平方米均价情况下,仍有70.36万平方米的成交量。当然,今年情况与去年大不相同。下半年如果要有60万平方米的月成交量,则全市十区均价回调至8500元~9000元/平方米比较合适,这个均价范围适应中端物业需求者的心理价位,这个价位在2007年的月均成交量是70万平方米。

(二)、买家陆续入市,成交少于去年。

随着楼价平稳回调到位,产品亦丰富充足,将刺激买家放弃观望,尤其是首次置业和房改房换房一族,因为不受二次房贷政策影响,将陆续入市买楼,五一后成交量有望不断回升。由于广州市政府为满足符合享受保障住房条件的8万户居民的需要,今年及以后几年将大量推出经济适用房。据广州市统计局近期利用万户居民调查网,以入户调查方式对越秀、荔湾等8区200个社区5000个常住居民家庭抽样调查,今明二年有明确购房计划的家庭中,37.1%计划买经济适用房,10.3%计划买限价房,而计划买商品住宅的仅有29.2%,买二手房的仅有23.4%。这些权威数据反映了众多市民不管是否符合条件,仍然期待购买经济适用房,因此会把一手房和二手房市场原有的一部分中低端住房潜在需求分流去等候经济适用房(限价房属商品房市场)。预计在国内和国外、经济与天灾等多种不确定因素严重影响市民购房心态之下,今年广州市的一、二手房交易登记量相比往年将削减。

(三)、高地价增成本,楼价回升在即。

2007年广州市政府土地收益200多亿元,比年初财政部门计划90亿元土地收益翻一番以上,各板块地王频现,有的楼面地价甚至比周边楼价还要贵。按土地二年不开发即收回的政策规定,预计2009年这些地王将要建成楼房上市销售。如此高的土地成本,对楼价的确存在很大上扬压力,若仍然保持2007年8599元/平方米的均价是不可能的,楼价回升是肯定的。

(四)、5月楼市保温,6月再现热潮。

五一假期楼市“旺丁”是社会舆论一致公认的,“旺财”会在整个5月保温期内陆续反映出来。从近三周“阳光家缘”网站公布的成交情况看,5月份每周都保持相当不错的成交登记量,市场形势还是乐观的。6月8日是端午节,有三天假期足够做一次楼盘促销活动,6月广州楼市会再现购房热潮。

(本文由5月16日“理性楼市研讨会”上的发言稿整理而成)

文/黎文江

2008年5月26日

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