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黎文江 的博客

合富辉煌集团首席市场分析师

 
 
 

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价格潮退 楼海拾贝  

2008-07-22 15:26:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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价格潮退  楼海拾贝
合富辉煌集团市场研究部
 
题解:当潮水退下,沙滩上便留下各式各样美丽的贝壳,弄潮儿们趁下一轮潮涌之前赶紧拾贝,犹如当前楼价浪峰暂落,正是淘宝好时机。
 
8月北京奥运将至,奥运对中国楼市产生何种影响,宏观政策会否有所调整,供求形势又将如何变化等等,都是公众目前关注的热点。合富辉煌集团市场研究部认为,7、8月份广州商品住宅新增供应充裕,价格回调明显,陆续入市的新产品将吸引买家关注。预计今年7、8月广州十区潜在供应(即极有可能供应,下同)总量与往年相当,区域分布广,置业者选择空间大。拥有稀缺城市资源如江景盘的新增供应将受追捧,性价比优势突出的普通住宅楼盘亦获自主需求认同。
 
新增供应充裕  板块分布均衡
 
据合富辉煌集团市场研究部监测,今年7、8月广州十区商品住宅潜在供应总量为38495套,总体供应规模与往年相比基本持平(见附表)。从板块来看,值得关注的有白云区白云大道、同和、城西金沙洲;番禺区市桥;海珠区东晓南、海珠中心;花都区新华镇、山前大道;萝岗区科学城;越秀区;天河区植物园和珠江新城等。
 
总价下降明显  均价梯度拉大
 
从合富辉煌集团市场研究部对近期在售商品住宅均价(即叫价,下同)区间对比图(见附图)可知,自2007年“五一”以来,广州在售商品住宅价格主流区间和分布均发生了显著变化,由当前在售产品价格特征亦可辨析出7、8月份广州楼市新局面。
 
今年7、8月广州在售商品住宅总体均价将明显低于2007年“十一”,而与2007年“五一”基本持平,最主流均价区间在8000元至9000元/平方米之间,但价格梯度分布加大。广州楼市呈现明显个盘分化趋势,摆脱了普涨或普降的非理性跟风走势。显著回调的价格再结合在售住宅产品的户型面积缩小,使当前广州在售商品住宅单套总价下降幅度加大,已进入自住置业者认可的承受价格区间。
 
从当前个盘销售信息监测和上述近期市场在售产品价格分布变化可以看出,广州整体房价回调非常明显。然而市国土房管局发布的月度成交统计中成交均价降幅却并不明显,甚至4、5月份还出现了大幅反弹的情形。合富辉煌集团市场研究部认为,该官方数据仅反映巳成交均价,不反映市场上未有成交纪录的在售住宅价格,并且时间往往滞后1个多月,因此,不足以代表当前市场整体及个盘价格实际情况。
 
经过自去年10月份至今十个月的价格调整,眼下的7、8月份广州市房价将基本回调至理性价格区间,积蓄巳久的置业需求正面临较好的入市时机。问题在于,市场主体价格结构下调并不意味着价格回调至所有需求均可承受之范围,也不意味着所有住宅产品价格都会往下调整。因为,由于市场需求分化,稀缺性产品的价值将会更加凸显,一般住宅产品的实用性和性价比也会得到提升,其价值不仅仅表现在价格。
 
面对78月即将到来的推售潮,我们建议置业者找准自己在市场的位置,详实了解细分市场。尤其在当前官方成交均价数据未及时反映当前市场上房价瞬息变化的情况下,置业者须对具体在售住宅产品及其价格对比后,才能准确评估该细分市场及物业之价值。
 
2008年7月10日
 
2008年7-8月广州十区商品住宅潜在供应量汇总表
区域
板块
套数
白云
白云大道
1834
城西金沙洲
2332
机场路
1142
南湖
100
同和
1539
白云区汇总
6947
海珠
滨江二线
650
滨江一线
565
赤岗
670
东晓南
1185
工业大道
754
广州大道南—南洲
810
海珠中心
1848
琶洲
55
新滨江
150
海珠区汇总
6687
花都
城区
1150
山前大道
2022
狮岭
200
天马河
1200
迎宾大道
1604
花都区汇总
6176
黄埔
汇总
264
荔湾
原芳村
220
原荔湾
650
荔湾区汇总
870
萝岗
开发区
408
科学城
2690
萝岗区汇总
3098
天河
北天河
670
东圃
379
天河公园
56
天河中心
459
植物园
1702
珠江新城
1764
天河区汇总
5030
越秀
原东山
582
原越秀
1538
越秀区汇总
2120
番禺
市桥
3772
钟村
525
南村
1027
大石
1000
洛溪
641
沙湾
338
番禺区汇总
7303
全市总计
38495
资料来源/合富辉煌集团市场研究部
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