注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

黎文江 的博客

合富辉煌集团首席市场分析师

 
 
 

日志

 
 

广州被压缩的需求始终会爆发  

2008-10-10 15:08:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
一、去年大量供应土地的效果尚未显现。
进入本世纪以来,广州十区每年商品住宅成交量均远远超过当年供应量,几乎把上世纪积存的数百万平方米空置住房消化掉,而政府公开出让的商品住宅用地年均不超过0.5平方公里(可建筑面积大约100万平方米,而商品住宅成交量年均约700万平方米)。此外,从本世纪开始,政府对所有公务员和企业员工等不再提供实物住房,新参加工作人员的住房全部交给市场解决,从而导致新增商品住房供不应求的矛盾日益严重,房价因此直线上升。为了解决多年来因供地不足造成的商品住宅供不应求情况,广州市政府去年4月出台的“穗七条”中,有一条措施就是规定从去年开始连续三年每年供应住宅用地5平方公里。去年广州市国土房管部门确实完成了5平方公里住宅用地供应计划,但今年土地市场淡静,多幅土地底价成交或流拍,导致政府将今年商品住宅供地计划修改为2.5~4平方公里的弹性供应。然而上半年仅成交了38万平方米住宅用地,只完成了今年供地计划的下限2.5平方公里的15%。剩下的几个月能卖出多少土地仍是个未知数。去年卖出的5平方公里住宅用地,其中有不少是被称为“地王”的住宅用地,今年由于开发商未交齐高额土地出让金而不能开发,加上今年绝大多数开发商因为售楼不畅,资金回笼缓慢(全省上半年房地产投资到位资金中“定金、预售款”所占份额与去年同比减少10%),唯有削减开工、竣工面积,放慢施工进度,以应对资金不足。由于住宅市场供应量难以确保,使政府期盼供应大量土地来扭转住房供不应求的愿望尚未能实现。
二、庞大需求受到压缩终有爆发之日
现在,每天有1500万人口(其中常住人口1004万)在广州市7343平方公里的范围内生活。据广州市统计局公布,2007年广州770万户藉人口人均居住面积为19.9平方米,按广州市住房建设规划,到2010年将增至人均25平方米,即未来3年内至少要增加3850万平方米住房。另外,广州户藉人口正以年均10万人的速度在不断增加,以人均居住面积25平方米计算,每年至少要净增250万平方米住宅,这还未估算常住人口、流动人口每年增长的需求。然而,这样大量的需求为什么在今年会突然严重萎缩呢?看来,大批想买房的人面对当前全球经济和国内经济发展诸多不确定因素的现状,对后市预期信心不一,止步不前。首次置业自住者期盼楼价下跌,他们赌开发商挺不住资金匮乏的压力而降价抛售,因此近一年来一直与开发商展开心理搏弈持久战。而投资者和多次置业者则表现相反,属于买涨不买跌心态,他们等待经济形势好转,股市楼市回暖才放心入市买房。综上所述,广州市民庞大的购房需求并没有消失、没有减少,只不过他们在等待购房时机。这些需求从去年10月到现在,经过一年的累积,已到了一触即发的地步,当时机成熟或者出现引爆点的时候,就会轰然释放出来。
开发商们虽然明知在目前采取任何的促销手法都是事倍功半,但鉴于回笼资金的需要也只好去做。
(原文曾载于10月7日新快报A2版,本文有删节。)
  评论这张
 
阅读(571)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017