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黎文江 的博客

合富辉煌集团首席市场分析师

 
 
 

日志

 
 

2009年广州楼价区域分布态势  

2009-01-14 16:49:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年广州楼价区域分布态势

——三论09年广州楼价9字头

    前“一、二论”从楼价理论和经济发展角度分析了楼价9字头的必然性和必要性,本文以广州市国土房管局公布的楼市实际情况,从市场角度分析2009年楼价9字头的可行性。对比20089339/平米的全年均价,以及广州市已确定2009GDP增长10%,居民人均可支配收入增长9%的目标,20099000/平米均价看来是保守的预测了。

 

一、2009年月均价在85009500/平米区间波动。

   2009年广州楼价并非全市各个区域都是9000元/平米,全年也不是每个月都是9000元/平米,月均价将在8500~9500元/平米之间波动。本文以6字头、8字头、9字头这三种颇具代表性的楼价预测观点,对2009年广州各行政区域楼价分布情况作一个分析,从而估计2009年广州一手房均价接近哪一种预测观点。

 

二、2008年三种楼价在78条行政街道的分布比例,9字头最多。

   研究广州市国土房管局公布的去年11月和12月各街道一手房均价情况,大致可得到如下信息:以12月为例,有78条街道发生交易备案,其中34条街道一手房均价9051元/平米及以上,33条街道8870元~6027元/平米,11条街道6027元/平米以下(详见下表)。9字头楼价分布在越秀、天河、荔湾、海珠区的大部分及白云、番禺区个别街道,6~8字头分布在白云、番禺区大部分及天河北部、芳村地区,6字头以下全部分布在外围城区。

  2008年12月广州市各街道一手住房备案均价情况表(单位:元/平方米)

 

 

2009年广州楼价区域分布态势 - 黎文江 - 黎文江 的博客

三、预计2009年市场新增供应量9字头楼价盘占四成以上。

   根据合富辉煌集团市场研究部不完全统计,2009年广州市各区一手房供应比例如下图: 

2009年广州楼价区域分布态势 - 黎文江 - 黎文江 的博客


   从上图结合上表大致可以分析得出以下信息:9字头楼价的一手房新增供应区域占全市十区43%(包括天河12%、海珠16%、荔湾10%、越秀5%),6~8字头占34%(包括白云20%、番禺14%),6字头以下占23%(包括花都、萝岗、南沙、黄埔)。

 

四、20099字头仍占市场均价主导价位。

   从2008年广州市中心六区和全市十区每月一手房成交量和均价图(见下二图),可以得到如下信息:中心六区每月均价不低于9字头,而且在每个月的全市十区成交量中占主要份额。相比宏调政策严控和经济环境变化双重影响下的2008年楼市,2009年楼市环境会宽松一些,因此2009年中心六区楼市不会有大的改变。越秀区保利中环广场楼盘元旦1.9万元/平米出售收获5亿元,揭示了2009年9字头仍将占据中心六区乃至全市楼价的主导价位。 

2009年广州楼价区域分布态势 - 黎文江 - 黎文江 的博客

 

2009年广州楼价区域分布态势 - 黎文江 - 黎文江 的博客

   2008年只有9月和12月均价8字头,从上图的9月和12月成交量对比发现,这二个月外围四区和中心六区成交量相近,外围四区的低价大大拉低了该月均价。由此可知十区均价出现8字头,并非整体市场全面降价,而是高、低价位区域成交量此消彼长形成的价格权重比例偏向低位。8字头是成交结构变化引起,而不是真正的全面降价。其余十个月中心六区成交量均高于外围四区,因此十区全年均价维持9字头。

 

五、2009年广州GDP10%,收入增9%,楼价保9无悬念。

  综合上述信息可以判断,当中心六区和外围四区成交量相近时,十区均价有可能8字头;而当中心六区成交量远远低于外围四区时,十区均价才有可能6字头,但是这个概率很低。因为2008年中心六区成交量为351.51万平米,占63.5%,外围四区201.55万平米,占36.5%。在6.3:3.7情况下,2008年全市均价9339元/平米。按2009年市场供应量估计,外围四区远少于中心六区,成交量要超越中心六区的可能性不大。故此,2009年全市均价6字头是不会出现的,而全年均价9字头的几率很高。若广州市2009年实现GDP增长10%,居民人均可支配收入增长9%的目标,那未,全年均价9字头没有悬念。 

   专家绝对不能以感性认识代替理性分析。预测均价6字头只会误导人们继续观望等待,因而错失不知何时就会取消的各种税费减免和房价折扣优惠的买房时机。

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