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黎文江 的博客

合富辉煌集团首席市场分析师

 
 
 

日志

 
 

防钱缩水 投资客强势入场  

2009-04-29 17:28:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   近日,广州日报在A6要闻版登载《五一后广州楼价可能再次回落》及在A19财经版登载《小阳春能否持续面临考验》,以少有的多版面、大篇幅的记者采访文章向读者表达了对五一后广州楼市的忧虑。这二篇文章不约而同地均以某“分析师”的话:“五一后,随着购买力较强劲的客户被逐渐消化,大部分项目的价格由于缺乏足够购买力支撑,将会再次回落”为依据,得出“五一后广州楼价可能再次回落”的判断。不过,熟悉情况的人都清楚:“隔行如隔山”,要闻版和财经版记者对政界和财经界可能很熟悉,但对地产界却不甚了解,他们找的采访对象都不是在市场第一线工作的,可以说他们对一手房交易行情并不熟悉,亦不清楚现时实际买家心态。因此采访到的只是表象,得出的是有爭议的判断。

   目前业内人士对后市走势争论的焦点在于“五一后还有没有强劲的购买力?”我认为,后市的强劲购买力将由长线投资客和二次及多次置业买家补充。理由如下:

   1、美国大量印钞,货币贬值在即,买楼是保值最佳选择。众所周知,为了应对金融危机,美国正在加紧印“银纸”。美元是与黄金掛钩的,因此俗称为“美金”。现在黄金没有增加,美元却大量发行。货币贬值是可以预见的。要防止银纸缩水,最好的保值是买楼。

   2、存款和贷款利率已降至历史低位,买楼出租回报率高于存、贷款利率。现在银行的一年期贷款利率5.31%已经是历史最低水平,若能打7折,则低至4%以下。而一年期的存款率是2.25%,若以后再往下调是1.98%,这是历史最低位,目前是历史次低位。现时广州住宅出租回报率平均在3.5~4.5%左右,珠江新城铂林国际公寓3月有一套二手单位以1.5万元/平米交易,市场租值在1800~1900元/月,回报率5~5.5%,新开盘的领峰w公寓单价在2.3万元/平米以上,但投资回报率估计仍有8~10%左右,引发了一轮长线投资客扫货潮。所以现在存钱可能还不如投资划算,就算是贷款买楼出租,回报率也可抵得上贷款利率。

   虽然现在金融危机还未过去,但是中国的GDP增长仍是世界上最高的,所以能吸引世界很多的资本进入中国,这是对市场有信心的重要原因。现在的房价处于低位,正是投资入场的好时机。有人呼吁“投资千万別入市”,“投资客绝对离场,今年看都不用看”。不知基于何种考虑。

   目前的房价会持续一段时间,其实有开发商希望涨价,但是一些顾问机构建议开发商不要涨,因为要有一段时间保持稳定的成交量。如果广州的成交量连续三个月都稳定在60万平方米以上,是可以涨价的,但是现在广州市场3月份才刚刚有60万平方米的成交。开发商不会急于涨价。所以大批防范货币缩水的投资者及多次置业者在买涨不买跌心态下会考虑入场。

   3、优质产品上市能吸引改善型买家和投资客入场。近日,招商·金山谷空中别墅以平层拥有別墅或复式洋房才做到的6.3米高空间客厅,以及极少有的二梯一户、零楼距、多变户型平面组合等创新型难克隆产品面市,吸引了众多原番禺別墅业主,因为別墅潮湿多蚊虫,老人小孩家里上落不方便。金山谷这种产品既有別墅优点又避免它的缺点,很受改善居住条件者欢迎。近日,新鸿基·玖珑湖别墅上市,100多套过千万元別墅即日售馨,这是投资客入场的真实反映。

文/黎文江

2009.4.29.

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